La expansión de las viviendas de uso turístico en comunidades de propietarios está afectando a la convivencia en muchos edificios residenciales. Mientras algunos propietarios encuentran en esta actividad una oportunidad económica, a otros les preocupa el impacto que puede tener en la tranquilidad de sus hogares. Para evitar tensiones, la legislación y la jurisprudencia han desarrollado herramientas clave para regular esta actividad y garantizar una convivencia equilibrada.
Las comunidades autónomas han adquirido un papel protagonista en el conflicto, estableciendo sus propias normativas para ordenar la actividad turística en viviendas. Por ejemplo, Castilla-La Mancha regula este sector mediante el Decreto 36/2018, que define a las viviendas de uso turístico como aquellas cedidas de forma habitual y temporal, a cambio de una contraprestación económica, para fines vacacionales. Estas viviendas deben cumplir requisitos como disponer de cédula de habitabilidad, seguro de responsabilidad civil y garantizar servicios básicos como agua potable y energía eléctrica. Además, los propietarios interesados en dedicar su vivienda al turismo deben presentar una declaración responsable ante la administración competente. Este trámite incluye el compromiso de cumplir con la normativa y la inscripción de la vivienda en el Registro de Empresas y Establecimientos Turísticos de la región. Por último, es obligatorio que el número de registro figure en toda publicidad relacionada con la vivienda.
¿Cómo puede una comunidad de propietarios limitar el alquiler turístico?
La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.12, establece que las comunidades de propietarios pueden prohibir el uso turístico de las viviendas mediante la modificación de los estatutos. Para ello, es necesario contar con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que además representen el mismo porcentaje en cuotas de participación. Una vez adoptado el acuerdo, es fundamental inscribirlo en el Registro de la Propiedad, lo que asegurará que la prohibición sea oponible a terceros, especialmente a nuevos propietarios, y reforzará la validez legal del acuerdo. El Tribunal Supremo ha avalado esta capacidad de las comunidades de propietarios en varias sentencias recientes, estableciendo que los acuerdos adoptados por la mayoría requerida tienen plena validez siempre que se respeten los procedimientos legales.
Además, la regulación de las viviendas turísticas también ha llegado a los niveles municipales. En Málaga, por ejemplo, se ha prohibido el registro de nuevas viviendas turísticas en 43 barrios donde ya representan más del 8% del total de viviendas. Con esta medida se pretende proteger el acceso a la vivienda de los residentes locales y mitigar los efectos del alquiler vacacional sobre la calidad de vida.
“La regulación de las viviendas de uso turístico en comunidades de propietarios es esencial para evitar conflictos y garantizar una convivencia armónica”, señala José Miguel Peñas de Pablo, de Servicios Reunidos Peñas (SRP), responsable de Administración de Fincas Infantado y colegiado número 11.544 del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. “La combinación de herramientas legales, normativas claras y acuerdos comunitarios proporciona un marco sólido para gestionar esta actividad, respetando los derechos de todos los propietarios, pero también hay que saber manejarse dentro de este contexto”. Por eso es recomendable contar con un buen asesoramiento, como el que ofrecen los responsables Administración de Fincas Infantado. “Estar bien informado sobre la normativa aplicable y las herramientas disponibles es crucial”.
