Contar con un seguro para la comunidad de propietarios es esencial para proteger el edificio y cubrir posibles daños que puedan afectar tanto a las zonas comunes como a terceros. Sin embargo, algunas comunidades se encuentran con un problema inesperado al intentar renovar su póliza: descubren que han sido incluidas en el Fichero FICO … y eso no es bueno.
El Fichero FICO está gestionado por la Investigación Cooperativa entre Entidades Aseguradoras (ICEA) y compartido por más de 14 aseguradoras que representan el 70% del mercado. Funciona como un registro de comunidades con alta siniestralidad y tu comunidad puede entrar a formar parte de él cuando presenta un índice de siniestralidad superior al 90% de la prima neta abonada.
“La inclusión en este fichero puede tener graves consecuencias para la comunidad, encareciendo el seguro, limitando las coberturas o incluso dificultando la contratación de una nueva póliza”, señala José Miguel Peñas de Pablo, CEO del Grupo Servicios Reunidos Peñas (SRP). “Muchas comunidades desconocen que existen estos ficheros y se sorprenden cuando descubren que están incluidos. La falta de información puede hacer que, de un año para otro, se encuentren con que su seguro se ha cancelado o que ninguna aseguradora quiere ofrecerles cobertura en condiciones razonables”.
Cómo afecta el Fichero FICO a las comunidades de propietarios
La principal consecuencia de estar registrado en FICO es que las aseguradoras lo consultan antes de ofrecer una póliza. Si una comunidad está fichada, la aseguradora puede subir la prima, reducir las coberturas o, directamente, rechazar la contratación.
El impacto más inmediato es el aumento de la prima. La comunidad se convierte en un riesgo elevado, lo que hace que el precio del seguro se dispare. Además, pueden aplicarse franquicias más altas o recargos adicionales, obligando a la comunidad a asumir una parte mayor de los gastos en caso de siniestro.
Otra consecuencia frecuente es la reducción de coberturas. Algunas aseguradoras excluyen los riesgos que han generado más siniestros, como los daños por agua o los desprendimientos de fachada, dejando a la comunidad con un seguro menos útil. En casos extremos, la comunidad puede encontrarse con que ninguna aseguradora quiere aceptarla, viéndose expuesta a problemas legales si se producen daños que no pueden cubrirse.
Para Peñas de Pablo, este sistema es “un arma de doble filo. Por un lado, es lógico que las aseguradoras eviten riesgos excesivos, pero, por otro, muchas comunidades quedan atrapadas en un círculo vicioso, con primas altísimas o pólizas con coberturas mínimas, lo que las deja en una situación de vulnerabilidad”.
Cómo salir del Fichero FICO y recuperar un seguro normal
Salir de FICO no es una cuestión de trámites, sino de tiempo y mejora del historial. Una comunidad incluida en el fichero permanecerá registrada durante al menos dos años, aunque algunas fuentes indican que el plazo puede llegar hasta 30 meses. Durante este período, la comunidad no tiene la posibilidad de solicitar su eliminación, ya que solo las aseguradoras pueden modificar el registro.
Lo más importante es reducir la siniestralidad para evitar que la comunidad vuelva a ser reportada y el plazo de exclusión se reinicie. Para ello, es fundamental identificar las causas de los siniestros y aplicar medidas, como la revisión del sistema de tuberías, la impermeabilización de fachadas o la instalación de sistemas de detección de fugas de agua.
Otro paso clave es solicitar a la aseguradora un certificado de siniestralidad, que detalle los siniestros declarados en los últimos años. Esto permite a la comunidad conocer su situación real y, en algunos casos, detectar errores en los datos que pueden ser reclamados. Además, contar con un buen administrador de fincas que nos ayude a tratar con los seguros puede facilitar la búsqueda de opciones en aseguradoras no adheridas a FICO, y que por lo tanto no consultan este fichero al evaluar el riesgo. “Las comunidades no tienen por qué no se resignen a pagar más por su seguro sin antes valorar otras opciones”.
Cómo evitar la inclusión en FICO y proteger el seguro de la comunidad
La mejor forma de evitar problemas con FICO es prevenir los siniestros. Un mantenimiento adecuado del edificio es esencial para reducir riesgos y demostrar a las aseguradoras que la comunidad es un riesgo controlado.
También es importante gestionar bien las partes de siniestro. No todos los incidentes deben notificarse inmediatamente a la aseguradora, especialmente si se trata de daños menores que pueden resolverse sin recurrir al seguro. Cada siniestro declarado cuenta en el historial y puede afectar la renovación de la póliza.
Por otro lado, es recomendable que cada propietario tenga su seguro de hogar para cubrir daños dentro de su vivienda. Si un problema es de responsabilidad privada y no comunitaria, es preferible que el vecino afectado haga uso de su póliza individual en lugar de implicar al seguro de la comunidad. “Hay que pensar que el seguro de la comunidad no es un contrato de mantenimiento que cubre cualquier desperfecto, sino una herramienta para protegerse de riesgos importantes. Si se usa de forma prudente y se combina con un buen mantenimiento del edificio, se puede evitar entrar en FICO y disfrutar de un seguro asequible y con coberturas completas”. Y en ese sentido, destaca también la importancia de contar con un buen administrador de fincas que nos ayude a realizar una gestión eficiente. “Una comunidad informada y con un plan de mantenimiento adecuado puede evitar sorpresas desagradables y garantizar que siempre tendrá acceso a un seguro justo y asequible”.
